Недвижимый лизинг |
![]() |
 Спрос на лизинг недвижимости с середины прошлого года вырос на порядок. Однако лизинговые компании пока не могут его полностью удовлетворить - мешают различные законодательные и административные барьеры, а также нежелание многих продавцов указывать в договорах истинную стоимость офисов и зданий. Впрочем, многие из них надеются, что этот год станет переломным в развитии этого вида финансовых услуг.
Лизинг недвижимости пока до сих пор находится на зачаточном уровне. Участники рынка затрудняются даже примерно оценить объем этого рынка. Лизинговые сделки, предметом которых выступает недвижимость, даже у лидеров местного рынка исчисляются в лучшем случае десятками в год. И условия каждой из них крайне индивидуальны. Вплоть до того, что в рамках некоторых сделок процентная ставка лизинговых компаний равна той ставке, по которой они получают финансовые ресурсы в банке. Идут на это топ-менеджеры лизинговых компаний в желании отработать нюансы нового инструмента.
\"Среди петербургских компаний, которые активно развивают рынок лизинга недвижимости, помимо нашей компании можно отметить компании \'Балтинвест\' и \'Зест\', - считает Александр Фарбер, начальник отдела управления недвижимостью ООО \"Глобус-лизинг\". По его словам, главной проблемой, сдерживающей развитие этого вида лизинга, является то, что рынок коммерческой недвижимости сегодня - это рынок продавца: продавцы ликвидной недвижимости задают свои условия, и при этом покупатели, использующие легальные способы оплаты, в том числе лизинг, оказываются не в самом выгодном положении. \"Сделки носят единичный характер. Ни у одной из лизинговых компаний до сих пор нет отдельной программы лизинга недвижимости, - соглашается с коллегой Станислав Ким, генеральный директор лизинговой компании \"Прогресс-Нева лизинг\". - До ситуации, которая сложилось на рынке лизинга автомобилей, на котором предлагают десятки разных программ, этому сегменту еще очень далеко\".
\"Доля \'серых\' сделок на рынке велика, по нашему опыту не менее 70 процентов продавцов в начале разговора хотят занизить цену, прописанную в договоре купли-продажи, - отмечает господин Фарбер. - С некоторыми продавцами удается договориться об изменении схемы, причем иногда даже приходится компенсировать налоговые потери продавца. С некоторыми - нет, и тогда сделка не может состояться, так как легальность является одним из основных условий лизинга\".
Кроме того, на рынке популярна схема, при которой объекты недвижимости реализуются путем продажи долей в компании - владельце недвижимости без отчуждения здания. \"В принципе, эта схема легальна, но при ее использовании очень трудно осуществить лизинг, поскольку ни доли, ни акции компании не являются объектом лизинга\", - поясняет господин Фарбер.
Проблема заключается еще и в том, что законодательство прямо запрещает продажу в лизинг земельных участков, поясняет Геннадий Коваленко, заместитель коммерческого директора ЗАО \"Номос-лизинг-Северо-Запад\". \"Этот запрет сдерживает продажу в лизинг зданий целиком, - говорит эксперт. - Ведь в этом случае лизинговая компания должна будет оформлять покупку земли на себя, привязывать эту сделку к договору лизинга здания и продавать земельный участок после завершения договора лизинга\". Кроме того, по словам господина Коваленко, любое изменение договора лизинга, к примеру изменение порядка платежей, необходимо регистрировать в государственных органах, что увеличивает операционные издержки лизинговой компании.
Вместе с тем трудностей с регистрацией сделок стало чуть меньше \"Раньше необходимо было зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости в Городском бюро регистрации, а затем отдельно регистрировать договор лизинга, - говорит господин Ким. - В результате лизинговые платежи начинались через два, а то и три месяца после совершения сделки, и лизинговая компания несла потери, поскольку платила банку проценты, не получая платежей от клиента. Теперь регистрация и сделки, и договора происходит одновременно, что значительно облегчило работу. Чуть легче стало и с процедурами возмещения НДС\".
Меняется к сделкам с недвижимостью подход не только регистраторов и надзорных органов, но и продавцов. \"Что касается нежелания продавцов показывать в договорах истинный размер сделки, то ситуация с прошлого года начала меняться. Многие продавцы офисных площадей, наоборот, сразу говорят, что в договоре должна фигурировать рыночная цена, с тем чтобы потом к ним не было вопросов от налоговиков. И чтобы потом не пришлось раскаиваться\", - уверяет господин Коваленко.
Все это, по словам финансистов, позволяет рассчитывать на то, что в этом году рынок лизинга недвижимости наконец начнет активно развиваться. Срок принятия решения по сделке до 10 млн рублей составляет сейчас примерно семь дней с момента предоставления пакета документов потенциальным лизингополучателем, а по более крупным сделкам - приблизительно две недели. Удорожание недвижимости, купленной в лизинг, составляет 7-9% за год в валюте и 8-9,5% в рублях.
\"Стоимость услуг лизинговой компании в этой сфере меньше, чем при лизинге автомобилей или оборудования, так как недвижимость является более привлекательным обеспечением сделки, что снижает риски и позволяет предлагать меньшую ставку\", - говорит господин Фарбер. По его словам, стоимость услуг лизинговых компаний в целом уменьшается из года в год следом за снижением ставки рефинансирования Банка России и уменьшением процентных ставок по банковским кредитам. И этот год в этом плане не будет исключением. Кроме того, на рынке начнется некоторая специализация. Господин Ким из \"Прогресс-Невы лизинг\", например, говорит о намерении сосредоточиться на небольших по объему сделках, интересных малому и среднему бизнесу, и довести за счет этого долю недвижимости в портфеле лизинговых сделок до 40%. Господин Коваленко из \"Номос-лизинг-Северо-Запад\", напротив, намерен сосредоточить усилия на обслуживании среднего и крупного бизнеса. \"Мы будем браться за сделки от $200 тыс., уровень в $100 тыс. нас не интересует, поскольку сделки такого объема, с нашей точки зрения, неэффективны\", - объясняет он.
|
| |
Войти
