Сайт Ставрополя
 
  
Сообщения
Загрузка

Финансы Ставрополя :: Статьи

+ Добавить фирму
  • Банки
  • Инвестиции
  • Страхование
  • Курсы валют
  • Все статьи по теме ''Банки''

    Ипотека или аренда?

    Ипотека или аренда?Решение квартирного вопроса для среднестатистической российской семьи сегодня в большинстве случаев сводится к двум вариантам: аренда жилья или покупка с помощью ипотечного кредита. С одной стороны, отдавая арендные платежи, расстаешься с деньгами навсегда. С другой, приобретая жилье с помощью ипотеки, получаешь актив, быстро растущий в цене. Но есть один нюанс: сегодня арендная плата может быть на порядок ниже, чем платежи по ипотечному кредиту за аналогичную квартиру.

    Средняя стоимость найма однокомнатной квартиры на сегодняшний день составляет от 7 до 8 тысяч рублей, двух­-трехкомнатных – от 12 тысяч рублей в зависимости от месторасположения и условий проживания. При оценке квартиры, как для ее продажи, так и для сдачи используются одни и те же характеристики. Прежде всего, оценивается район, где она расположена, а также тип дома, развитость инфраструктуры, наличие охраны, паркинга, состояние квартиры, меблировка.

    Стоимость жилья растет в несколько раз быстрее, чем величина арендных платежей. Так, начальник отдела готового жилья и ипотеки группы компаний \"Дисса\" Ирина Быкова отмечает, что в целом за 2006 год цены на недвижимость выросли на 100%, арендная плата – на 60-­70%. Более низкая по сравнению с сектором продаж динамика во многом связана с тем, что арендодатели пока не склонны расценивать сдачу квартиры как серьезный бизнес. Медленный рост цен на рынке аренды связан с отсутствием сильных игроков. \"Рынок аренды жилья пока не развит должным образом, является теневым, непрозрачным. И во многом тон на рынке аренды задают частные лица. Поэтому в этом случае отношения арендатора и арендодателя не регулируются договором\", – рассказывает руководитель правового департамента ГК \"Спектр недвижимости\" Мария Копылова. Отсюда можно сделать вывод, что и факторы, влияющие на смежные рынки (строительство и продажа), сказываются на нем с отложенным или даже более слабым эффектом.

    Чемоданные настроения
    Снимая квартиру, арендатор должен помнить о некоторых моментах. Съемное жилье никогда не станет его собственностью. В этом случае затягивается решение квартирного вопроса, и гражданин попросту теряет деньги, вкладывая их в благосостояние другого собственника. Отметим, что ежемесячные платежи по аренде не являются фиксированными и зависят от состояния рынка недвижимости: растут цены на жилье, растет и арендная плата. \"Тем, кто сегодня арендует квартиру за 6­-7 тысяч рублей, нужно быть готовым к тому, что через год­-два эта сумма может увеличиться\", – говорит Мария Копылова.

    Кроме того, не стоит забывать о дополнительных тратах. Во-­первых, оплата коммунальных услуг. Во-­вторых, через 3­-4 месяца может оказаться, что в съемной квартире установлена некачественная сантехника или трубы, отклеиваются обои и так далее.

    Проживая в арендованной квартире, арендатор целиком и полностью зависит от воли хозяина этого жилья. Такие межличностные отношения невозможно вместить в рамки договора. Даже агентства, которые специализируются на аренде жилья, не могут гарантировать, что арендатор проживет в съемном жилье именно столько, сколько было оговорено в договоре изначально: форс-мажорные обстоятельства собственников могут сказаться на сроках проживания в арендованном жилье. Поэтому срочно придется подыскивать новую квартиру. А, как известно, два переезда – это все равно, что один пожар. Особенно переезды обременительны для молодых семей с маленькими детьми.

    Преимущества ипотеки
    Выходом из положения может стать приобретение жилья с помощью ипотечного кредита. Этот вариант обладает рядом преимуществ. \"Заключая ипотечный договор, гражданин получает свидетельство о собственности на квартиру. Единственным обременением является залог. Но фактическое пользование жилым помещением не ограничено, то есть заемщик имеет право, например, на перепланировку или переустройство квартиры, а также может зарегистрировать по этому адресу членов своей семьи\", ­– поясняет Мария Копылова. Квартиру, находящуюся в залоге, можно продать по договоренности с банком, и, следовательно, оставить себе выручку за вычетом долга банку. Таким образом, несмотря на ежемесячные платежи по ипотеке, рост цен на недвижимость постепенно увеличивает капитал гражданина, тогда как аренда квартиры вообще не приумножает достояние арендатора.

    Ипотека выгоднее с точки зрения сбалансированности семейного бюджета, ведь платежи в течение всего срока пользования кредитом одинаковы и не зависят ни от инфляционного процесса, ни от воли третьих лиц, за исключением кредитов с плавающей ставкой, которые начали предоставлять некоторые банки. Однако, как правило, изменения суммы платежей по таким кредитам не столь существенны, как постоянный рост арендной платы.

    Увеличение сроков кредитования и смягчение требований к заемщику (к примеру, теперь необязательно наличие накоплений для первоначального взноса) позволяют все большему числу нуждающихся в собственной квартире рассчитывать на получение ипотечного кредита. Так, Ирина Быкова сообщила, что некоторые банки вводят кредитные программы со сроком возврата денег до 30 лет, не опасаясь отдавать свои средства на такой длительный срок, ведь квартира является ликвидным залогом, и ее всегда можно выгодно продать.

    Руководитель отдела ипотеки и кредитования АН \"Визит\" Анна Самарская считает необходимым добавить, что проценты по ипотечному кредиту рассчитываются на остаток задолженности, следовательно, при частичном или досрочном погашении нет той переплаты, которая предусматривалась на весь срок кредита.

    Что же касается процентных ставок, то с 2004 года они снизились с 15 до 11% годовых в рублях. \"Те, кто купил жилье в 2004 году, проиграли в разнице процентной ставки, но серьезно выиграли в стоимости квартиры. Поэтому не следует ждать снижения ставки по кредиту, а оформлять жилье сейчас, – рекомендует госпожа Самарская. – Удорожание жилья несет несоизмеримо большие затраты, нежели выгода по снижению процентов. При этом для тех, кто уже вступил в ипотеку, существует возможность рефинансирования кредита, которая заключается в перекредитовании под более низкую ставку в том же или ином банке при сохранении того же объекта недвижимости\".

    Приобретая квартиру по ипотеке, можно не беспокоиться и за юридическую чистоту сделки. Ведь перед тем, как банк выдаст кредит на покупку квартиры, заемщик будет обязан ее застраховать, защитившись, в том числе, и от возможных требований третьих лиц, чьи права были нарушены при продаже квартиры. Этот вид страхования называется титульным. Страховая компания, в свою очередь, полностью проверит приобретаемую квартиру на юридическую чистоту. Поэтому риск попасть на квартирных мошенников при покупке квартиры по ипотеке сводится к минимуму.

    Остается добавить, что ипотека во многом ориентирована на молодые семьи, получающие жилье с помощью федеральных программ. В них есть еще одно преимущество: при рождении одного ребенка молодая семья освобождается от оплаты 18 квадратных метров жилья, приобретенного по соответствующей ипотечной программе.

    Что же выбрать?
    Таким образом, объективно на стороне ипотеки больше плюсов, чем минусов. В то же время нельзя не согласиться и с тем, что пока цена аренды жилья не сравняется с ежемесячными платежами по ипотечному кредиту, ипотека будет отпугивать потенциальных заемщиков высокой стоимостью платежей. Тем более что рынок аренды жилья пока находится на стадии формирования. Поэтому можно ожидать, что, по крайней мере, еще несколько лет наем квартир будет столь же популярен, как и сегодня

    Все статьи